 Monuments historiques (MH)
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En investissement dans un logement situé dans un immeuble classé Monument Historique, l’investisseur bailleur a la possibilité d’imputer le déficit d’exploitation de son revenu global, et ce, sans limitation ni plafond.
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Contribuables concernés
Propriétaires d'immeubles classés monuments historiques
Type d'avantage fiscal
Imputation des déficits sur le revenu global
Conditions à respecter
L'immeuble doit être inscrit ou classé
Précisions complémentaires
Travaux soumis à autorisation
Dispositif
Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient d'un régime fiscal spécifique qui s'avère particulièrement intéressant dès lors qu'ils entreprennent des travaux de rénovation.
C'est une façon astucieuse pour l'Etat de participer à la sauvegarde de notre patrimoine national.
Avantage fiscal
L'avantage fiscal se traduit par la possibilité d'imputer les déficits fonciers sur les revenus globaux. Toutefois, pour déterminer exactement ce qui peut être imputé sur le revenu global, il convient de distinguer deux cas de figures possibles.
Le bien est non productif de revenus
Les charges foncières sont déductibles du revenu global.
Le bien est occupé par le propriétaire et génère des recettes
Dans ce cas, les charges foncières qui se rapportent à la partie de l'immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance sont imputables en totalité sur le revenu global.
Quant aux autres charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, elles sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu global.
Le bien est occupé (mais pas par le propriétaire) et génère des recettes
Les charges, liées notamment au droit de visite ou à l'occupation partielle, sont prises en compte pour la détermination du revenu net foncier. En cas de déficit, celui-ci vient s'imputer sans limitation sur le revenu global.
Si le bien est ouvert à la visite, qu’il soit ou non productif de revenus, il est admis que la fraction correspondant à l'ouverture est égale à 75 % du total des charges, les 25 % restants revenant au propriétaire qui les déduit directement de son revenu global. Par ailleurs, seront également déduites du revenu foncier ou du revenu global (selon le cas) du propriétaire les primes d’assurance se rapportant aux parties visitées et aux objets classés attachés à demeure.
Obligations à respecter
Pour être considéré comme monument historique, le bien doit être répertorié en tant que tel. Deux options sont possibles.
L'immeuble est soit
• classé monument historique, cette décision de classement est du ressort et du ministère de la Culture et de celui de l'Environnement
• inscrit à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques (ISMH)
• Dispose d’un agrément ministériel.
C'est la seconde procédure qui est souvent mise en oeuvre lorsque l'immeuble ou la partie d'immeuble concernée ne justifie pas le classement.
Cette procédure plus légère concerne en fait les biens qui présentent un intérêt historique ou artistique suffisant pour que l'on entreprenne des démarches pour leur préservation.
Mise en œuvre des travaux
Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques.
Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation
Allégement des droits de succession
L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur.
Nécessité d'une convention
L'exonération est, toutefois, subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances.
Justificatifs à fournir
Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, vous devrez, au moment du dépôt de votre déclaration, joindre à cette dernière les déductions opérées au cours de l'année.
N'oubliez pas non plus de joindre au moins la première fois l'avis de classement ou d'inscription du bien concerné.
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