Contribuables concernés
Investisseurs imposés à partir de 30 %

Type d'avantage fiscal
Amortissement du bien jusqu'à 65 %

Conditions à respecter
Revenu et loyer du locataire plafonnés. Engagement de location de neuf ans


Dispositif

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu'à 65 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).


Logements concernés

Peuvent bénéficier du statut Besson lié au neuf :

• les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement actés dans la période précisée en en tête.

• les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière


On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositif Besson.

En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut Besson.


Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 8 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant cinq ans, puis de 2,5 % pendant les quatre années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement. Ce statut peut néanmoins être prorogé une ou deux fois pendant trois ans (ce qui porte la durée à douze ou quinze ans) en bénéficiant toujours d'un amortissement de 2,5 % par an soit un amortissement à concurrence de 65 % du prix d'acquisition du bien. Au-delà, si le bailleur poursuit la convention, il bénéficie soit du statut Besson ancien, soit selon les cas du régime micro-foncier.

Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 6 % (il est de 14 % dans le régime commun). De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est imputable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes ou existants.


Obligations à respecter

Le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due :

• à l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune

• au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune

• au décès du contribuable ou de son époux
 

Conditions de plafonnements

Les conditions de plafonnement du revenu des locataires et du loyer sont fixées chaque année par décret ou instruction administrative.

ATTENTION : La base d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Si le loyer demandé dépasse le plafond, un bail séparé peut être exigé pour le stationnement. Dans ce cas, la quotte part de prix du stationnement ne rentrera pas dans le calcul de l’amortissement et la part de loyer afférente sera traitée dans le cadre du régime commun.


Location à ascendant ou descendant

Pour les investissements réalisés avant le 9 octobre 2002 :
Suspension de l’avantage fiscal. Cette location ne peut intervenir que 3 ans après le début de la période d’amortissement et ne peut excéder 9 ans. La reprise de la location dans le cadre de la loi Besson permet de reprendre les amortissements là où il avait été suspendu.

Pour les investissements réalisés après le 9 octobre 2002 :
Possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant (sous couvert de remplir les conditions de ressources et les plafonds de loyer) sans suspension de l’avantage fiscal.