Lorsque des plus-values sont réalisées à l'occasion de la cession d'immeubles, de parties d'immeubles ou de droits relatifs à ces biens, elles sont exonérées d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux dès lors que le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

La loi de finances pour 2010 a modifié les modalités d'appréciation de ce seuil en cas de cession d'un droit de propriété démembré détenu en indivision en les alignant sur celles applicables en cas de cession d'un bien immobilier détenu en indivision.

Dans une récente instruction, l'administration en apportant ses commentaires sur ces différentes modalités d'appréciation, indique qu'elles s'appliquent aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2009.

Pour les plus-values réalisées lors de la cession d'un bien détenu en indivision ou dont le droit de propriété a été démembré, la loi de finances pour 2010 n'apporte pas de nouveautés et consacre simplement la doctrine existante :

 - en cas de cession d'immeuble détenu en indivision, le seuil d'exonération s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise, peu importe la valeur totale du bien cédé ;

- en cas de cession de l'usufruit ou de la nue-propriété d'un immeuble dont le droit de propriété est démembré, le seuil d'exonération s'apprécie en fonction de la valeur totale du bien en pleine propriété ;

- en cas de cession de la quote-part indivise démembrée d'un immeuble (c'est-à-dire lorsque l'immeuble est détenu en indivision et qu'une (ou plusieurs) des quotes-parts fait l'objet d'un démembrement de propriété), le seuil d'exonération s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété, peu importe le valeur totale du bien cédé.

La véritable nouveauté concerne la cession d'un droit démembré détenu en indivision, c'est-à-dire quand un bien immobilier fait l'objet d'un démembrement de propriété et que l'usufruit ou la nue-propriété est, quant à elle, détenue en indivision.

Jusqu'ici, la doctrine administrative considérait qu'il fallait tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien pour vérifier si le seuil de 15 000 € était dépassé ou non et ce, peu importe que la nue-propriété ou l'usufruit soit détenu en indivision.

A présent, en cas de cession d'un droit démembré détenu en indivision, le seuil de 15 000 € est apprécié au regard de chaque quote-part indivise en pleine propriété.

Ainsi, si une personne détient l'usufruit d'un immeuble en totalité et que la nue-propriété fait l'objet d'une indivision entre deux personnes à hauteur de 40 % et 60 %, l'appréciation du seuil de cession s'effectue au regard de la valeur totale du bien en pleine propriété pour la personne détenant l'usufruit et du montant de la quote-part indivise en pleine propriété pour chaque détenteur de la nue-propriété, soit 40 % et 60 % de la valeur totale du bien.

Source : CGI, art. 150 U, II, 6°, al. 2 et 3; Instr. 22 avr. 2010, BOI 8 M-1-10