Du nom des deux députés qui ont proposé un amendement et à l’instar de la Loi Scellier, ce dispositif pourrait être intéressant…à condition qu’il soit appliqué et décrété.
La Loi Bouvard-Censi prévoit d’accorder aux personnes physiques qui investissent notamment dans des résidences pour l’accueil des personnes les plus fragiles, dans des résidences de tourisme classées ou dans des résidences avec services pour étudiants, une réduction d’impôt de 25% du montant de leur investissement, avec certaines limites, conditions et contreparties.
L’investisseur doit être Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)
Cette condition est appréciée au niveau du foyer fiscal : aucun membre du foyer fiscal ne doit avoir le statut LMP ou être susceptible de l’être.
Il s’engage à louer en meublé les logements acquis, pendant au moins 9 ans à l’exploitant de la résidence, à compter du mois qui suit leur achèvement ou leur acquisition.
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du ou des logements, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 € : ce prix de revient s’entend Hors Taxes dans la mesure où la TVA est déductible. Soit une réduction maximale de :
300 000 € HT X 25% = 75 000 €.
Le montant de la réduction d’impôt, calculée sur l’année de l’achèvement (VEFA) ou de l’acquisition (si ultérieure) est répartie sur 9 années, par fractions égales : lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre d’une année excède l’impôt dû (au taux progressif uniquement) au titre de cette même année, le solde peut être imputé au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement. Son taux est de 25 % sur 2009 et 2010, 20% sur 2011 et 2012.
L’étalement du montant maximum de 75 000 € (2009 et 2010) aboutit donc à ces réductions d’impôts annuelles de 8 333,33 sur 9 ans.
Les caractéristiques qui font le succès du statut LMNP demeurent :
- application des règles BIC : déduction de tous les frais, amortissement des immobilisations, sauf l’exception ci-après,
- imposition des plus-values comme plus values privées : exonération après détention de plus de 15 ans.
- Déduction de la TVA : article 261 D4°-c du CGI
Le calcul des amortissements est en contrepartie modifié : les amortissements comptables calculés sur la partie « construction » du ou des logements ne sont en effet déductibles qu’à hauteur de ceux pratiqués sur la fraction du prix excédant le cas échéant le montant retenu pour le calcul de la réduction d’impôt (article 39 G du CGI).
Le montant des amortissements restant déductible sur les constructions et les amortissements sur les meubles, sont susceptibles ensuite d’être différés, sans limitation de durée, par application de la règle selon laquelle les amortissements n e peuvent pas générer un déficit fiscal (article 39 C du CGI).
On notera que l’obtention de la réduction d’impôt sur LMNP « BOUVARD-CENSI » n’est pas soumise à un quelconque zonage, ni au respect des critères de performances énergétiques spécifiques.
Ce dispositif apporte donc incontestablement un vrai plus aux investissements réalisés en LMNP, dont le statut fiscal est déjà favorable par lui-même lorsqu’il cumule la déduction de TVA à l’application des règles BIC.
Il est à noter que pour l’instant on ne sait pas encore si le dispositif est applicable en centre ville. Que les notions de résidence de tourisme sont encore mal définies.
Ordinairement les décisions de classement en résidence de tourisme sont prises par le préfet après avis de la Commission Départementale.
Nous attendrons donc des précisions administratives et les prochains décrets. Mais dans cette attente il ne manque pas de projets en construction ou en préparation répondant tout à fait aux normes ordinaires.
