Il convient de faire le point sur ce dispositif de défiscalisation après son invention quasi « clandestine » le 30 décembre 2008. La Loi 2008-1443 après plusieurs vagues de décrets, peut enfin être résumée.
Codifiée à l’article 199 septvicies du CGI, cette réduction d’impôt, qui fera date et dont on peut douter qu’elle perdure au-delà de 2012 est appelée à remplacer les dispositifs « Borloo » et Robien ».
La réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient du bien immobilier ou le montant des souscriptions, dans la limite annuelle de 300 000 €.
Le taux de la réduction est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010 et à 20 % en 2011 et 2012 pour un engagement de 9 ans et il sera porté à 12 % supplémentaire soit, 37 % ou 32 %, en cas de prolongation sur quinze ans et moyennant des conditions de ressources du locataire : c’est le dispositif « Scellier intermédiaire ».
Bénéficiaires :
La réduction d’impôt s’applique aux contribuables fiscalement domiciliés en France.
L’investissement peut également être réalisé par l’intermédiaire d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une société civile de placement immobilier.
Investissements éligibles :
La réduction d’impôt s’applique aux immeubles à usage de logement au sens des articles R 111-1 à R 111-17 du Code de la construction et de l’habitation.
Les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou ayant fait l’objet d’un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du Patrimoine mentionnés à l’article 156, I, 3° du CGI, sont exclus.
Zonage :
Les investissements éligibles doivent être situés dans les zones A, B1 et B2. La zone C est exclue. Mais attention deux décrets font foi :
- pour les investissements réalisés du 1er janvier au 3 mai 2009, la liste de ces communes est établie par l’arrêté du 30 décembre 2008 (JO du 331 décembre 2008).
- Pour les investissements réalisés à compter du 4 mai 2009 cette liste est fixée par l’arrêté du 29 avril 2009.
Date de réalisation de l’investissement :
Nature de l’investissement | Date de réalisation de l’investissement pour l’appréciation du zonage |
Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement en l’état de futur achèvement Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable | Date de l’acquisition. La date de l’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. |
Construction d’un logement par le contribuable | Date du dépôt de la demande du permis de construire |
Eco-conditionnalité :
Les logements doivent respecter la réglementation en vigueur pour ouvrir droit à la réduction d’impôt. Les modalités seront publiées par décret avant le le 1er janvier 2010.
Engagement de location :
La réduction d’impôt est subordonnée à l’engagement du contribuable de louer le logement nu à usage d’habitation principale à une personne autre qu’elle-même ou un membre du foyer fiscal ou, si le logement appartient à une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés autre qu’une SCPI, à une personne autre qu’un associé ou un membre de son foyer fiscal, pendant une durée minimale de neuf ans.
Le délai de location est de douze mois à compter de l’achèvement des travaux.
La durée de location est appréciée à compter de celle de la prise en compte de la prise d’effet du bail.
Modalités d’application d’impôt :
Le fait générateur de la réduction d’impôt dépend de la nature de l’investissement :
Nature de l’investissement | Fait générateur |
Acquisition d’un logement neuf achevé | Année d’acquisition du logement |
Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation | Année d’achèvement des travaux de réhabilitation |
Acquisition d’un logement en état de futur achèvement Acquisition d’un local que le contribuable transforme en logement Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable Construction d’un logement par le contribuable | Année d’achèvement du logement |
Souscriptions de parts de SCPI | Date de réalisation de la souscription |
Taux de réduction applicable :
Le taux de réduction est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, ce taux est ramené à 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.
Règle d’appréciation du taux applicable et fait générateur:
Nature de l’investissement | Date de réalisation de l’investissement à retenir pour l’appréciation du taux applicable |
Acquisition d’un logement neuf achevé Acquisition d’un logement en état de futur achèvement Acquisition d’un logement en vue de sa réhabilitation Acquisition d’un local en vue de sa transformation par le contribuable en logement Acquisition de locaux inachevés, en vue de leur achèvement par le contribuable | Date de l’acquisition. La date de l’acquisition s’entend de la signature de l’acte authentique d’achat. |
Construction d’un logement par le contribuable | Date du dépôt de la demande de permis de construire |
Souscriptions de parts de SCPI | Date de réalisation de la souscription |
Limitation du nombre d’investissements ouvrant droit à la réduction d’impôt :
Le contribuable ne peut bénéficier de la réduction d’impôt, au titre d’une même année d’imposition, qu’à raison de l’acquisition d’un seul logement.
Lorsqu’un même contribuable acquiert au titre de deux années distinctes, deux logements pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervient la même année, chacun de ces logements ouvrira droit à l’avantage fiscal au titre de cette même année.
Année d’acquisition du logement en l’état de futur achèvement | Année d’achèvement du logement (fait générateur) | Base | Taux | Montant total de la réduction d’impôt | Montant imputable au titre de l’imposition des revenus de l’année 2012 à 2020 |
2010 | 2012 | 300 000 € | 25% | 75 000 € | 8 333 € |
2011 | 2012 | 300 000 € | 20% | 60 000 € | 6 667 € |
Ainsi l’année d’achèvement des logements (2012), le contribuable bénéficiera d’une réduction d’impôt dont le montant total s’élèvera à 15 000 €. Le montant total des réductions d’impôt obtenues par le contribuable s’élèvera ainsi à 135 000 € étalé sur neuf ans.
Location dans le secteur intermédiaire :
Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est consentie, pendant toute la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources, le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires :
- une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30%
- un complément de réduction d’impôt, lorsque la location reste consentie dans le secteur intermédiaire après la période initiale de l’engagement de location.
Période d’engagement de location | Montant de la réduction d’impôt | Déduction spécifique égale à 30% des revenus bruts tirés de la location |
9 ans | 25% ou 20% du prix de revient du logement | Oui |
12 ans (prorogation de 3 ans) | + 2% par année prorogée du prix de revient du logement | Oui |
15 ans (nouvelle prorogation de 3 ans) | + 2% par année prorogée du prix de revient du logement | Oui |
Dans ces cas la location ne doit pas être consentie à un ascendant/descendant du bailleur.
Pour les investissements réalisés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2009, le contribuable a la possibilité d’opter soit pour l’application des dispositifs d’amortissement « Robien » et « Borloo », soit pour la réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du CGI.
La loi prévoit expressément que la réduction n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009.
Les contrats de réservation en Vente en état de futur achèvement (VEFA) ne sont pas des promesses de ventes ni synallagmatique. Dans ce cas, seul l’acte authentique fait foi.
