Un tel dispositif ne saurait durer, il est d'ailleurs temporaire et circonscrit à l'année 2012. Quelles sont les raisons de se hâter ?

Le régime Scellier institué dans la hâte en 2009 par le Législateur, applicable jusqu'en 2012, doit être modifié et légèrement moins avantageux en matière de défiscalisation en 2011 que jusqu'à cette année 2010. De 25% de déduction de base il passera à 20% l'année prochaine.

Rappel de la LOI :

Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée aux investisseurs domiciliés en France qui acquièrent ou font construire des logements neufs dans certaines zones du territoire. La contrepartie est de louer nu à usage d'habitation principale pour une durée minimale de neuf ans.

Il existe une extension de la Loi Scellier dite « intermédiaire » qui porte l'engagement à quinze ans, augmente la défiscalisation sous condition de ressources (non astreignantes et conformes aux prix du marché, c'est-à-dire non assimilables à des règles de logements sociaux), mais a l'avantage de bénéficier d'un abattement de 30% sur les revenus fonciers.

Que l'on choisisse le Scellier  « classique » ou « intermédiaire », tout ne sera question de stratégie selon que l'on opte pour un investissement court avec revente à 12 ans (attention ! l'engagement de location est de 9 ans mais le fisc n'estimera votre « peine purgée » qu'au bout de la douzième année), ou que l'on s'achemine vers un investissement de rapport sur une durée supérieure à 15 années.

En effet, dans les deux cas, l'abattement sur les revenus fonciers sera sensiblement identique dans la mesure ou dans le Scellier classique, rien n'interdira de bénéficier du crédit d'impôt et du choix du régime de micro foncier qui s'appliquera de plein droit dans la mesure où le revenu brut du contribuable n'excède pas 15 000 € au titre de l'année de l'imposition. La circonstance que le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt Scellier ne fait pas obstacle à l'application de ce régime.

Peut-on louer à un ascendant ou descendant ?

Dans le dispositif ordinaire, la réponse est oui si le titulaire du bail ne fait pas partie du foyer fiscal. Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés le titulaire du bail doit être une personne physique autre que l'un des associés de cette société ou qu'un membre du foyer fiscal des associés.

Quelques précisions :

•-         le dispositif Scellier interdit le démembrement

•-         on peut investir en indivision : les indivisaires doivent s'engager conjointement et chaque indivisaire pourra bénéficier de la réduction d'impôts dans la limite de la quote-part du prix de ce logement correspondant à ses droits dans l'indivision.

•-         La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement. Celui-ci s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant et taxe de publicité foncière.

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Pourquoi y a-t'il urgence ?

Les règles d'or de la défiscalisation immobilière sont de trois ordres :

•-         une bonne situation du bien : dans un cadre économique favorable qui permettra de louer au bon prix sans inquiétudes,

•-         une bonne situation du bien : le plus près d'un centre ville (sinon en centre ville si le prix du foncier n'est pas rédhibitoire) et de commodités (communications, transports, écoles...)

•-         une bonne situation du bien : les villes du sud ne sont pas meilleures qu'au nord, il faut se méfier des effets de mode

Les normes BBC pour Bâtiment Basse Consommation qui permettraient de bénéficier d'avantages plus importants sont encore rares....et chers !

Après la crise de 2008 pendant laquelle beaucoup  de programmes immobiliers ont été abandonnés, il existe aujourd'hui une crise du foncier et particulièrement dans les grandes villes. Il est de plus en plus difficile actuellement de trouver de l'immobilier locatif de qualité.

En guise de conclusion :

Pour profiter de la Loi Scellier et de tous ses avantages, il reste peu de mois pour optimiser sa défiscalisation, trouver le meilleur lot, profiter des taux bancaires très bas. Peu de temps car une opération de ce type prend environ 3 à 4 mois avant de signer chez le notaire.